Świadectwo energetyczne przekazujesz kupującemu najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego, a notariusz odnotowuje ten fakt w akcie. Dokument musi być gotowy wcześniej, bo do aktu idzie oryginał albo jego kopia, nie obietnica dosłania.
Brak świadectwa nie blokuje transakcji. Notariusz sporządzi akt, ale wpisze do niego, że dokumentu nie przekazano, i pouczy sprzedającego o karze grzywny. Dla kupującego to sygnał, że coś zostało zrobione po łebkach, i realny argument do negocjacji ceny.
Co dokładnie dostaje kupujący
Kupujący dostaje świadectwo charakterystyki energetycznej dla tego lokalu lub budynku, który kupuje. Nie wystarczy świadectwo całego bloku ani dokument sąsiada z takim samym metrażem. Świadectwo mieszkania liczy się dla konkretnego lokalu: jego położenia w bryle budynku, powierzchni, okien i sposobu ogrzewania.
Formę wybierasz sam. Może to być papier z podpisem osoby uprawnionej albo plik PDF z podpisem elektronicznym. Obie wersje są równoważne i notariusze przyjmują jedną i drugą.
Kiedy zamówić, żeby zdążyć
Najlepiej w momencie, w którym umawiasz termin u notariusza, a nie dzień wcześniej. Samo opracowanie świadectwa mieszkania zajmuje zwykle jeden lub dwa dni robocze, ale wcześniej trzeba jeszcze zebrać dane, a część z nich ma zarządca budynku i potrafi odpowiadać tydzień.
Listę dokumentów rozpisałem osobno: jakie dane są potrzebne do świadectwa energetycznego. Jeśli sprzedajesz mieszkanie w bloku, zajrzyj też do poradnika o tym, jak uzyskać świadectwo energetyczne mieszkania w bloku – opisuję tam trzy błędy, które najczęściej pojawiają się w danych od zarządcy.
Umowa przedwstępna a świadectwo
Przy umowie przedwstępnej świadectwo nie jest wymagane. Obowiązek dotyczy umowy przenoszącej własność, czyli aktu ostatecznego. W praktyce warto mieć dokument już na etapie przedwstępnej, bo kupujący coraz częściej pyta o klasę energetyczną, zanim wpłaci zadatek.
Sprzedaż domu w budowie
Jeśli sprzedajesz dom, który nie został jeszcze oddany do użytkowania, świadectwo i tak będzie potrzebne. Nowy właściciel dołączy je do zawiadomienia o zakończeniu budowy. Tu terminy są dłuższe niż przy mieszkaniu, bo dokumentacja projektowa bywa niekompletna.
Co grozi za brak świadectwa
Nieprzekazanie świadectwa kupującemu jest wykroczeniem zagrożonym grzywną do 5 000 zł. W praktyce częstszym kosztem jest jednak sama transakcja: kupujący, który dowiaduje się o braku dokumentu w kancelarii, ma powód, żeby wrócić do rozmowy o cenie.
Najczęstsze pytania
Czy notariusz może odmówić sporządzenia aktu? Nie. Odnotuje brak świadectwa w akcie i pouczy o karze.
Czy świadectwo poprzedniego właściciela jest ważne? Tak, jeśli ma mniej niż 10 lat i od jego wystawienia nie zmieniono okien, ocieplenia ani źródła ciepła. Wtedy po prostu przekazujesz je dalej.
Czy przy darowiźnie też jest potrzebne? Nie. Obowiązek dotyczy sprzedaży i najmu, nie darowizny ani spadku.
Kto płaci? Sprzedający. Rozpisałem to w poradniku kto płaci za świadectwo energetyczne.